Ипотека до брака: станет ли квартира совместной собственностью? Росреестр Татарстана дал официальный ответ

Личная ипотека vs. Общий брак: как делится недвижимость? Эксперт Росреестра Татарстана — о важном нюансе

Управление Росреестра по Республике Татарстан регулярно разбирает сложные вопросы граждан в сфере недвижимости. Один из самых частых запросов касается имущественных прав супругов, особенно когда речь идет об ипотечных квартирах, приобретенных до заключения брака. Может ли такая недвижимость стать совместно нажитым имуществом после свадьбы? На этот вопрос в рамках правового ликбеза ответила исполняющая обязанности начальника отдела государственной регистрации недвижимости Светлана Потапова.

Вопрос от гражданки: «У каждого своя ипотека. Что будет после свадьбы?»

Ситуация, с которой столкнулась читательница, типична для многих современных пар. Женщина планирует вступить в брак. У нее оформлена квартира по социальной ипотеке, у будущего супруга — по коммерческой программе. На данный момент каждый вносит платежи самостоятельно, но после регистрации отношений возможно формирование общего семейного бюджета. Возникает закономерный вопрос: будут ли обе квартиры автоматически считаться общим имуществом супругов?

Позиция закона: что говорит Семейный кодекс РФ

Светлана Потапова дала четкий комментарий, основанный на нормах права. Согласно статье 34 Семейного кодекса (СК) РФ, совместной собственностью супругов признается любое имущество, нажитое ими в период брака. Ключевое значение имеет момент возникновения права собственности и обязательств.

В свою очередь, статья 36 СК РФ определяет имущество, которое остается личным (раздельным) каждого из супругов. К нему относится:

1. Все, что принадлежало человеку до вступления в брак.

2. Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам (дарение, наследство).

Таким образом, сама квартира, купленная в ипотеку до брака, изначально остается личной собственностью того супруга, на кого она оформлена.

Ключевой нюанс: погашение «добрачной» ипотеки из общего бюджета

Ситуация кардинально меняет вектор, если после свадьбы платежи по ипотечному кредиту, взятому до брака, начинают вноситься из общих доходов супругов. Именно этот аспект стал предметом судебных разбирательств.

Эксперт Росреестра Татарстана привела свежую судебную практику — Определение Верховного Суда РФ от 18 марта 2025 года (№ 16-КГ24-32-К4). Высшая судебная инстанция постановила: факт погашения в браке личного долга одного из супругов (возникшего до брака) за счет общих средств НЕ ПРЕВРАЩАЕТ сам объект недвижимости в совместную собственность.

Однако это порождает иное право: второй супруг, чьи доходы шли на погашение чужого обязательства, может в случае развода потребовать возмещения половины потраченных сумм. Для этого необходимо доказать факт использования совместных средств на эти цели (выписки по счетам, расписки и т.д.).

Практический вывод из позиции Росреестра и ВС РФ:

• Квартира — личная собственность того, кто ее купил до брака.

• Вложенные в нее общие деньги после свадьбы — финансовые требования второго супруга к первому, подлежащие компенсации при разделе.

Надежный инструмент для ясности: брачный договор

Чтобы избежать недопонимания и сложных судебных процессов в будущем, Светлана Потапова рекомендует рассмотреть вариант заключения брачного договора. Этот документ, удостоверенный нотариусом, позволяет гибко определить режим собственности:

• Можно установить долевую собственность на «добрачную» ипотечную квартиру, зафиксировав, например, что 50% доля возникает у второго супруга после выплаты кредита.

• Закрепить порядок компенсации ипотечных платежей из общего бюджета.

• Установить раздельный режим для всей недвижимости, купленной до брака.

Брачный договор можно оформить как до регистрации брака, так и в любой момент его существования.

Итог: защита прав требует осознанности

Управление Росреестра по Республике Татарстан напоминает: ипотечная квартира, приобретенная до брака, по умолчанию общим имуществом не становится. Однако использование совместных средств для погашения такого кредита создает право на финансовую компенсацию. Наиболее цивилизованным способом урегулирования всех вопросов и защиты интересов обоих супругов остается составление брачного договора, который дает законную определенность и предотвращает конфликты.