#Домик_в_Заинске #: земельный вопрос

Спецпроект «Домик в Заинске» начинаем с публикации о выборе и покупке земельного участка. В каком районе города самая дорогая земля, сколько стоит вид из окна, какие документы нужно проверять при покупке, и какие хитрости помогут сэкономить время и средства при оформлении участка, «Новому Заю» рассказал руководитель агентства недвижимости «Константа» Дмитрий Гурьянов.

- В каких пределах варьируется стоимость земли? В каких районах города самая дорогая/дешевая земля?

- В Заинске земля стоит от 20 тысяч рублей за сотку. Этот нижний порог почти одинаков во всех районах города. За эту цену можно приобрести пустую землю без коммуникаций. Дальше цены различаются в зависимости от района города. При этом, чем ближе к центру города, тем дороже. Также на цену влияет близость инфраструктуры. Так, в Воздвиженке, 4-ом и 6-ом микрорайонах цены колеблются от 20 до 60 тысяч рублей за сотку. Цена в 60 тысяч - это «потолок» и применима лишь к очень выгодно расположенным участкам - с комфортным подъездом (асфальтированной дорогой), со всеми коммуникациями. В продаже таких не много. В Заинске-2 и микрорайоне Мирный цены обычно варьируются от 20 до 40 тысяч рублей за сотку, в Поручиково от 10 до 20 тысяч. Пожалуй, самым дорогим районом можно назвать «Шанхай», где цена на участок может доходить до 100 тысяч рублей за сотку. Здесь цена участка на возвышенности дороже, а в низине - ближе к речке - дешевле. В нашей практике есть случаи, когда люди только за землю тратили до миллиона рублей.

- Какие факторы влияют на стоимость участка? Насколько ценен вид из окна?

- Ценообразующими факторами являются расположение участка, приближенность к городу, доступность (наличие дороги) и самое важное - наличие коммуникаций (газ, свет, вода, канализация.) По поводу вида из окна… Конечно, никто не хочет видеть высокий забор соседа, но даже красота неописуемая, открывающаяся с участка, на цене земли не отражается. На цену влияет близость социальных учреждений - садики, школы, магазины. Вроде бы Заинск-2 довольно далеко от центра города расположен, но за счет того, что там есть все необходимые объекты инфраструктуры, цены такие же как и в Мирном. Отдельное упоминание для исторической части города - это прибрежная полоса. В непосредственной близости к воде участки стоят дороже (до 100 тысяч за сотку), но дело в том, что в Заинске вся береговая линия застроена и голых участков в продаже практически нет.

- Кто чаще всего продает землю?

- Я работаю в «земельном» бизнесе 5 лет. За это время могу отметить такую тенденцию: основные продавцы земли - это многодетные семьи, получившие ее от государства. Как правило, это не самая обеспеченная категория населения, и они хорошо понимают, что в ближайшие годы они вряд ли смогут найти деньги на строительство. Им бывает выгоднее продать участок и вложить деньги в расширение жилплощади или положить вырученные от продажи средства на счет своим детям. Кроме того, та земля, которую им дают - без коммуникаций. А подведут эти коммуникации только после того, как на этих улицах люди начнут активно строиться. Вот такой замкнутый круг. Жить в доме без коммуникаций не хочется, а проводить их на пустую землю - нецелесообразно.

- В какое время года лучше всего выбирать земельный участок?

- Самое оптимальное - весна и осень. В это время особенно много предложений. Спрос также просыпается в марте. Тот, кто ищет участок весной, скорее всего, хочет быстрее начать сажать на своей земле и возводить дом, чтобы успеть побольше до окончания строительного сезона. К тому же весной можно во всей красе увидеть, что за землю вы приобретаете - как развозит дороги, насколько комфортно доехать до места.

- Как выбрать земельный участок? На что обязательно обратить внимание? Какие документы проверить?

- Сначала нужно определиться с районом, в котором вы хотите жить, где хотите построить своё семейное (родовое) гнездо. Выбрав район, начинаем поиск участка. Затем смотрим, можно ли подъехать к будущему загородному дому не только летом, но и зимой и в весеннюю капель? Обязательно нужно задуматься над тем, сможете ли вы позволить себе ежедневные поездки на работу? Что будет, если вдруг встанет машина: далеко ли от участка до остановки пригородного автобуса? Когда вас всё устроило, попытайтесь представить, что вы здесь уже живете. Выясните, далеко ли магазин с набором первоочередных товаров, медпункт или поликлиника. Убедившись, что выбранный вами участок пригоден для строительства, приступайте к юридическим вопросам. Выясните, четко ли определен номер участка, точны ли его границы, то есть проходил ли участок предписанную законом процедуру межевания. Поручите агенту проверить, не является ли интересующая вас земля предметом правового спора, не ограничено ли ее целевое использование. Прежде всего, у продавца должно быть оформлено право собственности на данный земельный участок. Оно подтверждается соответствующим Свидетельством установленного государственного образца. Если от имени продавца действует его доверенное лицо, проверьте, чтобы доверенность была заверена у нотариуса. Сверьте данные, указанные в ней, с данными паспорта посредника. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности на землю, а также в кадастровом или межевом плане, являющимися основанием для регистрации в кадастровой палате, обязательно должны быть сведения о категории земель, на которых расположен данный участок. Если вы хотите строить на нем дом, лучше, если эта категория будет «для индивидуального жилищного строительства». Тогда можно рассчитывать, что муниципальные власти обеспечат прокладку и содержание дорог, а также магистральных инженерных сетей. Участки, расположенные на землях лесного фонда, можно только арендовать. Проверьте, чтобы в свидетельстве, кадастровом и межевом планах был обязательно указан кадастровый номер. Это гарантия того, что участок однозначно идентифицирован и имеет одного хозяина. Если ваш продавец женат или замужем, в пакет документов на участок должно входить письменное согласие его супруга или супруги на продажу данного участка. Если продавец - несовершеннолетний гражданин, должно быть письменное согласие на продажу участка от органов опеки и попечительства.

- Какова процедура покупки земельного участка?

- Саму процедуру можно описать в 5 этапов. Первый - осмотр участка и закрепление отношений в договоре. Второй - если необходимые для продажи документы не подготовлены, то необходимо определить сроки подготовки документов, заключить предварительный договор и ждать пока продавец подготовит необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода прав на объект. Третий - заключение основного договора купли-продажи земельного участка. Четвертый - расчеты продавца с покупателем. Пятый - регистрация земельного участка в органах юстиции.

- Поделитесь профессиональными секретами: какие есть тонкости при покупке и при продаже земли в Заинске? Как сделать выгодную покупку и удачно продать участок?

- Во-первых, если вы решили поискать земельный участок на сайте продаж «Авито» - имейте ввиду, что в Интернете никто не указывает реальную цену. Продавцы склонны указывать ту цену, с которой они начнут торг, поэтому зачастую она бывает безосновательно завышена. В этом сложность выбора земли: если вы рассчитываете купить землю за 300 тысяч рублей, вряд ли вы будете звонить по объявлениям, на которых предлагают землю за 500 тысяч рублей. А ведь есть небольшая вероятность того, что хозяин готов даже на такие уступки - к примеру, если ему срочно нужны деньги. Здесь хорошо пользоваться помощью посредника. Когда разговор идет через профессионального посредника, как правило, продавцы охотнее сбрасывают цену: ведь риэлторы знают, какова реальная цена земли. При этом, даже если вы заплатите риэлтору за его услуги 10 тысяч рублей, все равно останетесь в плюсе. На практике было много таких случаев.

Для тех, кто продает, есть такая хитрость: делим большой участок на два маленьких и продаем по отдельности. Никому не нужны участки по 30 соток, а вот два участка по 15 соток, или даже три по 10 - уже намного более ходовой товар. Главное - все правильно оформить. А чтобы самим не заморачиваться - также можете обратиться к профессионалам. И еще один совет: если вы нашли участок, который вам нравится - сразу заключите предварительный договор с продавцом и дайте ему 20 тысяч задатка. Почему не 10? Потому что в случае, если продавец захочет изменить цену или найдет другого покупателя - ему нужно будет вернуть задаток в двойном размере. Сумма в 20 тысяч рублей его вряд ли остановит, а вот в 40 тысяч рублей - уже более основательный довод для того, чтобы не нарушать заключенный договор.

«Новый Зай» продолжит серию публикаций «Домик в Заинске». За ходом проекта следите на нашем сайте www.novyi-zai.ru, а также в социальных сетях (по хештегу #Домик_в_Заинске).